アジアリート市場動向

アジアリート市場動向についての四半期レポートが発行されたので、中身を確認していきます。

 

 

アジアリート・マーケットレポート

 

まずは世界のREIT市場の中でアジアリートはどれぐらいの規模であるかの確認です。

 

各国・地域のREIT市場規模

 

グローバルリート市場は約138兆円です。この中で米国が90兆と約65%を占めています。日本も約11兆と8%を占めています。そしてアジアリートは全体の約5%である6.5兆となっています。規模的には日本の約半分程度といったところでしょうか。

 

<マーケット価格推移>

直近1年での価格推移を見ていきましょう。

 

f:id:kentarocku:20171008101747p:plain

 

 2016年8月を100とした際の推移です。米国・日本のリート市場が伸び悩む中、香港・シンガポールのアジアリートは堅調に推移していることがわかります。

 

f:id:kentarocku:20171008102025p:plain

 

一口あたりの配当金も伸びており、リート投資のメリットである配当面からもプラス材料を示しています。シンガポールは2015年からやや下落傾向にあったものが昨年末より回復し、値をさらに伸ばしています。

 

<マーケット概況>

シンガポールREITの悪材料としては、オフィス賃料が下落傾向にあり、空室率も上昇傾向にある点です。

f:id:kentarocku:20171008102633p:plain

f:id:kentarocku:20171008102655p:plain

大型物件の供給がピークを過ぎたため、今後は徐々に改善が見込まれています。

ただ、現地ではコンドミニアム含めた住宅物件はまだまだ建設中のものも多く、継続して状況を注視する必要があります。

 

<バリュエーション面>

次に投資にあたってのバリュエーションを見ていきましょう

f:id:kentarocku:20171008103223p:plain

他国に比べて、3.2%のリスクプレミアムと比較的高い水準ではいますが、年初からの価格上昇に伴い、魅力は下がってきています。

 

リスクプレミアム推移は以下、

f:id:kentarocku:20171008103438p:plain

2016年9月以降、下落傾向なことがわかります。

 

f:id:kentarocku:20171008103700p:plain

PBR面では、現在1.04倍とほぼ平均PBRと同水準にいます。ここからさらに価格上昇し、もしPBR1.2倍水準までいくことがあれば、ポートフォリオの配分見直しを考えたほうがよいかもしれません。現状としては、継続して買い進め、インカムゲインを伸ばしていくつもりです。

PBR面で気になる点といえば、価格がこれだけ上昇している香港が1.0倍を下回っている点です。簿価での不動産価格が上昇すれば、当然分母が増えるので、あくまで簿価での不動産価値vsリート価格の指標であるという点です。

そもそも不動産価格が高騰しすぎているケースでは、PBR指標では現況を把握しずらい傾向があるので、この点には注意が必要です。

 

参照元三井住友トラストマーケットレポート

つみたてNISAの最適解とは?

2018年から開始の「つみたてNISA」に向けて、対象の投信など多くの情報がリリースされています。

つみたてNISAは非課税の期間が20年間もあるため、より長期な視点での投資が有用になってきます。一方、iDeCoと異なりロールオーバーができないため、手数料の安いものを選択しておかないと、投資リターンに大きなインパクトをもらたしてしまいます。

 

・長期で勝つ可能性が高い

・手数料が低い

この条件を考えた時に、最適解となる投信は現時点では前回も紹介した楽天・全米株式インデックスファンド」でほぼ決まりです。

 

 

好みによっては、新興国も含めた世界全体に投資にできる「楽天・全世界株式インデックスファンド」も選択肢に入れてもよいかもしれません。20年というスパンで見たときに、中国・インドを中心とした新興国の世界での存在感はかなり増していることでしょう。

 

個人的には、新興国から世界のトップクラスになってくる企業についてはアリババのように米国市場でも上場してくるだろうし、新興国マーケットの成長についても米国株式市場に上場しているトップ企業がグローバルマーケットを網羅してるため、「全米株式インデックスファンド」を抑えておけば、ほぼほぼ恩恵に預かれると考えています。

それに、単純に手数料面からも敢えて高いほうを選択する必要はありません。

 

つみたてNISAは対象商品が選別された投信のみのため、投資初心者にはとてもよい制度だと思います。

下記、山崎さんの記事にも記載がありますが、iDeCoと合わせて、非課税メリットを享受できる運用を進めていくことが、長期投資では大事になってきます。

gendai.ismedia.jp

 

つみたてNISAがきっかけとなり、多くの方が投資を身近に感じれるようになればいいなと思っています。一度投資を身近に感じると、日本への投資、海外への投資、株への投資、債券への投資、そしてリートへの投資など、興味が広がっていきます。そのような形で投資の和がどんどん広がれば、世界はより発展していけるはずです。

”投資とは知的でオシャレな社会貢献” 

  ひふみ投信ファンドマネージャーとして有名な藤野さんの言葉です。

 

少々話が脱線しましたが、「つみたてNISA」を上手く活用できる最適解ということで今回は記事にしました。iDeCoも含めた非課税投資制度を活用した戦略についても別途まとめたいと思います。配当利回りの高いシンガポールリートをどう活用するかもその中で取り上げていきます。 

 

【続報】楽天・全米株式インデックスファンド ネット証券大手3社で販売!

前回記事にした、米国株式市場に投資するベスト投信ともいえる「楽天・全米株式インデックスファンド」についての続報です。

 *愛称は「楽天・バンガード・ファンド」となったようです。


 

楽天証券のみではなく、下記3社での販売が決まったようです。

9月29日より:楽天証券マネックス証券

10月20日より:SBI証券 

 

楽天証券のみでの販売となるのかどうかが気になっていましたが、ネット証券大手3社全てで販売開始されます。

ネット証券大手3社で販売されることにより、投信への流入も増え、運用純資産が大きくなります。運用純資産が大きくなると、スケールメリットにより実質コストの低下につながります。

 

===

投資信託には表に見えるコストとして

・購入時手数料

・信託財産留保額

・運用管理費用(信託報酬)

があります。

 

これら表に見えるコスト以外にも「売買委託手数料」や「その他費用(監査費用など)」がかかり、これを含めた総額コストが「実質コスト」となります。

 

*ノーロード投信であり超低コストな本投信では「購入時手数料」、「信託財産留保額」は0円です。さらにETFを使用したパッシブ投信のため、表に見えるコスト以外の部分もかなり抑えた形で運用できることが予想されます。

===

 

下記バンガード・ジャパンのサイトにもニュースとして記載されている通り、

楽天・バンガード・ファンド」の創設により、今回発表された

・全米株式インデックスファンド 

・全世界株式インデックスファンド

 

以外にも、さらにラインナップを広げていくようです。

グローバルREITに投資するインデックスファンドも今後リリースされるかもしれませんね。楽しみです。

 

www.vanguardjapan.co.jp

 

2018年から始まる「つみたてNISA」を意識してファンドを設定したと記載がありますが、iDeCoの商品ラインナップにも導入されていく可能性も大いにありそうです。

【全米株式に投資するベスト投信】楽天・全米株式インデックスファンド新設

楽天・全米株式インデックスファンドが10月13日より新規設定されるようです。

 

投資対象としてはETFのVTIに投資する形で、米国株式市場全体に投資することができます。

 

この楽天・全米株式インデックスインデックスファンドはS&P500に連動するのではなく、小型株も含めた米国株式市場全体に連動したCRSP USトータル・マーケットインデックスをベンチマークとしています。

 

そして、このファンドの素晴らしい点は信託報酬が0.1696%と、超低コストなところ。

積立投資がしやすい点、購入の際の手間がかからないなど、メリットの多い投信です。

 

もちろん直接ETFを購入したほうがさらに低コストではありますが、投信を使っても気にならないほどの差異になってきています。コストの詳細の比較は下記リンク先のしんたろうさんのブログにわかりやすく記載がありました

 

課税口座を使用した場合の10年利回り(年率)がETFと比較して

3.83%(投信)vs3.93% (ETF)と0.1%程度

非課税口座(NISA)を使用した場合も

4.63%(投信)vs4.74%(ETF)とこちらも0.1%程度。

海外ETFを使わずとも、国内投信でもほぼ同程度のリターンを出せるまで低コストを実現できるのは素晴らしいです。

 

バフェットも投資初心者や一般の人への推奨ポートフォリオとして、90%をS&P500に連動したETFを勧めており、長期でのバイアンドホールドを前提とした際、米国への投資はポートフォリオの中心となってきます。今後も市場は上がったり下がったりが想定されますが、毎月定額を積み立てて投資を実施するにはベストといえる投信だと思います。

ちなみにS&P500に連動した低コストのインデックスファンドとして、9月にリリースされたiFreeのS&P500インデックスファンドもよい投信ですが、こちらの楽天・全米株式インデックスファンドのほうがさらに低コストでオススメです。

 

 

この全米株式インデックスファンドと合わせて、全世界株式へ投資する「楽天・全世界株式インデックスファンド」も新設されています。

こちらはETFのVTへ投資するインデックスファンドで信託報酬は0.2396%とこちらも超低コストの投信となっています。

米国株式市場だけではなく、先進国や新興国含めた全世界の株式市場に連動したポートフォリオを組みたい場合はこちらが選択肢になってきます。

 

自分は以前は全世界株式に連動するポートフォリオを保持していましたが、今は米国株とリートを中心としたポートフォリオを組んでいます。(その理由は別記事で記載予定)

 

ニッセイやe maixis slim等のインデックスファンドによるコスト革命からさらに一歩進んだインデックスファンドの新設は大歓迎ですね。

1つ残念な点は、この投信は今時点では楽天証券からしか販売されないという点。。。ぜひ他の証券会社からも購入できるようにしてほしいです。。

 

==2017.09.30追記==

楽天証券のみではなく、マネックス証券SBI証券のネット証券大手3社での販売が決まったようです。

==

 

FOMC ドル高継続へ!?

昨晩のFOMCは、大きなサプライズはありませんでした。

決定内容としては大きく2つ。

①10月よりバランスシートの縮小

政策金利の据え置き

ややタカ派と捉えられたのは年内の利上げがあと1回想定となった点。そこに反応してドル高方向に動きました。ドル円は112円台に乗せています。

 

 

FOMC後の動きについてはこちらのブログ記事で詳細が書かれていますが、

バランスシートの縮小は今までの金融緩和とは逆回転を意味し、マーケットへのインパクトは大きいです。

利上げ局面ではリートにはマイナスのインパクトになるので、特に米国リートを中心としたグローバルリートについては買いにくい状況が続きそうです。

 

【IPO】Cromwell European REIT 続報

先日記事にしたシンガポール市場新規上場のヨーロッパREITについての続報です。

 

本リートの詳細はreuterやsingapore times等のニュース記事でも記載されていますが、

以下のようなリートになっています。

 

ーSummary-

タイプ:バランス型(オフィス、産業施設、物流、リテールをカバー)

物件数:81

ポートフォリオ規模:1,843million EURO(@IPO)

IPO時の価格/unit:0.55-0.57EURO

想定配当利回り:7.5-7.7%

占有率:89.3%

ーー

 

国別の配分としては

ポーランドデンマーク、イタリアで約75%を占めます。続いてフランスの16%ですね。

 

 そして物件のカテゴリー別で確認すると、

オフィス35%、産業施設31%,リテール27%でほぼまんべんなく分散されています。

 

 

1点注意が必要なのは、物件別の家賃収入はイタリアのAgenzia単体で15%を占める部分です。ここの管理を今後もしっかりできているかを追ってチェックしていく必要があります。

総合的にみて、国別、カテゴリ別の両側面から分散も効いていて、利回りも7.5%となれば、かなり魅力的なリートと言えます。

 

 

 

 

ビットコイン急落。今後のマーケットへのインパクトは?

ビットコイン価格が急落しています。

1日で10%近く下落しており、$4000を下回っています。

要因の1つは金融界トップのJPモルガンCEOによる「ビットコインは詐欺」発言。

かなり大胆な発言です。

過去のチューリップバブルよりも悪いと言及しています。

チャートの形も悪く、直近7営業日で6日下落しています。

http://zaidata.diamond.jp/zai/fxchart/largeChartXBTJPY1d.png?rd=2017091323411

7月にも同様の調整はあったので、このまま下がり続けるのか引き続き注視です。

 

株やリートに投資している立場の自分がなぜ注目しているかというと、

過去、株式市場が高値圏にある時に、何かしらのバブルがはじけ、その後マーケットが暴落するということが度々あったからです。(例えば、不動産バブル、原油バブルなど)。すぐにマーケットが反応するわけではなく何カ月か後に発生するため、先行指標の扱いです。

米国株式市場は今週に入り、再び最高値を更新し、大きく上がる要因も少ない中で不思議と上がり続けています。北朝鮮リスクが一旦落ち着いた、イルマの被害想定が下方修正されたというだけでここまで上昇するのかなと。。

 

なかなか読みづらいマーケットで短期筋にとっては、ボラティリティが高く面白い?状況と感じるのか、それとも厳しい状況に感じるのかはわかりませんが、長期筋としては、粛々と自分のルールに従って投資を遂行するのみです。