OUE Hospitality Q3決算

シンガポールはアジアのハブとして機能しており、周辺国からの観光客が多く訪問します。その恩恵を受けるホテル系リートの一つ、OUE Hosipitality REITのQ3決算を見ていきましょう。

 

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株価: S$0.815  (as of  3rd Nov 2017)

FY2017Q3

Gross Revenue: S$34.0M (YoY +5.4%)

Net property Income: S$ 29.5M (YoY +3.8%)

Destibutable Income: S$ 24.7M (YoY +10.9%)

DPU(配当金): 1.36 ( YoY +10.6% )

配当利回り:6.3%

 

決算は事前予想通りで、2017年に入ってから株価も好調に推移しています。

そのため、valuation面での割安感は以前ほどなくなってきました。

 

下記はOUE hospitalのここ半年でのチャートです。

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右肩上がりなのが確認できます。

 

シンガポールREITのマーケット全体が好調なため、投資旨みは引き続き減少してきています。

世界的に不動産価格が高騰しており、物件の追加取得など外部要因で売上を伸ばすことができないので、ここからさらに株価上昇を見ていくのは難しいです。

逆に言うと、この不動産価格が高い状況で物件の追加取得を行っているREIT銘柄については、リスクマネジメント面で懸念があるので、投資を控えたほうがよいとも言えます。

 

外部要因での売上拡大が難しい以上、内部要因(テナントの維持や契約更新のタイミングで家賃を上げていく方法)でどれだけ上手く管理できるかがしばらくは重要になってきます。

REIT投資家は、この点も意識した上で、銘柄選定を行う必要があります。

 

決算を見る上で、

・高い占有率を維持しているか?

・家賃単価を維持もしくは上昇させているか?

の2点は、必ずチェックしてください。

 

今回取り上げたOUE hospitalityの場合、

所持しているホテル物件の単価(ホテルの場合は1部屋あたりの平均単価を使用します。)は

MOSが$242(昨年同期比 +$18), CPCAが$180(昨年同期比+$33)と好調を維持しています。 

*MOS,CPCAというのは保持しているホテルの名前を表しており、それぞれ

MOS=Mandarin Orchard Singapore,

CPCA=Crowne Plaza Changi Airport  の略称になります。

 

占有率については、2016年にOPENし、課題となっていたCPCAが60%⇒80%へと大幅改善しています。

配当再投資向けADR銘柄

配当再投資のパフォーマンスを上げるで、インカムとして入ってくる金額をいかに増やしていくかが重要です。その中で、支払う税金が少ないADRを活用することも一つの有用な戦略になります。

 

NISA口座を活用して投資をしている場合、米国株からの配当には源泉税が10%かかってしまいます。しかし、源泉税がかからないADRを活用すれば、高配当銘柄の長所を最大に活かしてつつ配当再投資戦略を進めることができます。

例えば、イギリスに上場しているBP,やロイヤルダッチ、といった現在配当利回り6%を超える銘柄があります。

 

源泉税がかからない国としては、イギリス、オーストラリア、香港、インド、ブラジルの五カ国なので、この中から長期投資可能な銘柄を探すのがよいです。

ちなみに、シーゲル銘柄として有名なフィリップモリス(PM)も本社がスイスであるため、ほぼ源泉税なし(0.2%)で配当を受け取ることができます。

 

源泉税がかからないADRの中でもおススメ優良銘柄が多いのはイギリス。

エネルギーのBP,ロイヤルダッチ(RDSB)、タバコ銘柄のブリティッシュアメリカンタバコ(BTI)、製薬のグラクソスミス(GSK)、消費財ユニリーバ(UL),金融ではHSBCなどが世界的優良銘柄が名を連ねています。

オーストラリアのウエストパック(WBK)も配当利回りが5.5%を超えており、配当再投資向け銘柄といえます。

イギリスとオーストラリアは株主還元の意識が高いのも安心材料です。

イギリスADR

ティッカー

銘柄(英語)

事業内容

市場

AZN

英国の総合製薬会社

BCS

Barclays
バークレイズ

英国の大手金融グループ

BP

BP
BP

英国に本社を置く石油メジャー

BT

BT Group
BT グループ

英国の通信サービス会社

BTI

British American Tobacco
ブリティッシュ アメリカン タバコ

英国のたばこ企業グループ持株会社

DEO

英国の高級アルコール飲料メーカー

GSK

GlaxoSmithKlein
グラクソ スミス クライン

英国の総合製薬会社最大手

HSBC Holdings
HSBC ホールディングス

ロンドンに本店を置く世界的総合金融グループ

IHG

InterContinental Hotels Group
インターコンチネンタル ホテルズ グループ

イギリスに本社を置くホテル運営会社

MFGP

Micro Focus International
マクロフォーカス インターナショナル

英国でソフトウェアの開発、製造、販売、保守を手掛ける会社

NGG

National Grid
ナショナル グリッド

英国でガスの供給を手がける公益事業会社

PSO

Pearson
ピアソン

教育事業とメディア事業の子会社を傘下に持つ英国の持株会社

PUK

Prudential
プルデンシャル

イギリスに本社を置く保険会社

RBS

Royal Bank of Scotland Group
ロイヤル バンク オブ スコットランド グループ

英国の大手金融グループ

RDSB

Royal Dutch Shell B
ロイヤル ダッチ シェル B

原油の探査、採掘、生産、精製を手掛ける多国籍企業

RIO

Rio Tinto
リオ ティント

英国、豪州を拠点とする国際鉱山会社

SNN

Smith & Nephew
スミス アンド ネヒュー

イギリスの先端医療機器メーカー

UL

Unilever
ユニリーバ

英国の消費者向けブランド品、パッケージ品のメーカー

VOD

Vodafone Group
ボーダフォン グループ

英国の音声・データ通信をはじめとする移動通信サービス会社

オーストラリアADR

ティッカー

銘柄(英語)

事業内容

市場

BHP

BHP Billiton
BHP ビリトン

オーストラリアの国際的総合資源会社

WBK

Westpac Banking
エストパック バンキング

オーストラリアの大手銀行

*SBI証券サイトより

 

おススメ配当再投資向け高配当銘柄をまとめると、(利回り 2017/10/27時点)

<エネルギー>

BP 6.2%

ロイヤルダッチ(RDSB) 6.5%

<金融>

HSBC 4.1%

ウェストパック(WBK)  5.4%

 <製薬>

 グラクソスミスクライン (GSK) 5.4%

<タバコ>

フィリップモリス(PM) 4%

 

といった銘柄が良さそうです。ここで上げた銘柄はJ-REITよりも利回りいいですね。

 

注意点としては、ここで上げたエネルギーや金融などは景気に左右される業種であるため、好みは分かれそうです。例えばエネルギーの2銘柄は、EPS<配当金の状況が続いており、この状況が続くようだと減配リスクがないとは言い切れません。

 

つみたてNISAでは投資信託のみが対象になるため、先日紹介した楽天全米株式インデックスファンドがおススメですが、通常のNISAを選択している人には、今回紹介した個別株をポートフォリオに組み込むのもよいと思います。

 

singaporereit.hatenablog.com

 

 

singaporereit.hatenablog.com

 

CapitaLand Commercial Trust Q3決算

好調な米国株決算が相次ぐ中、シンガポールリート銘柄も四半期決算が続々と発表されています。

今回はシンガポールオフィスリートで最大のCapitaLand Commercialの決算を見ていきましょう。

 

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株価: S$1.680  (as of  27th Oct 2017)

Q3

Gross Revenue: S$74.1M (YoY -0.4%)

Net property Income: S$ 58.6M (YoY +2.7%)

Destibutable Income: S$ 73.1M (YoY +7.0%)

DPU(配当金): 2.36 ( YoY +2.6% )

配当利回り:5.5%

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 大型リートということもあり安定的でYoYも大きな伸びはありません。

GrossRevenueは前年比で減少していますが、コスト管理を上手くできており、NPIは全比2.7%成長、配当は2.6%増加しています。配当利回り5.5%はまずまずといったところでしょうか。

 

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オフィス占有率も98.5%と維持できており、rent単価も増加傾向で、しっかりした物件管理ができていることが伺えます。

 

今期購入した大型物件のAsia Squre towerをさらなる収益源としてどう管理していくかが今後の焦点となっていきそうです。物件としてはマリーナベイという一等地エリアにあるAクラスのビルですが、NOIが3.6%とやや低く、買収発表時も株価が下がった経緯があります。占有率が88.7%と改善余地があるため、まずはここがキーですね。

 

スライド

FANG銘柄 決算好調

昨日発表されたFANG銘柄の決算が好調です。

AmazonはEPS,売上高、ガイダンスいずれも堅調さを示しており、時間外取引で7%以上も株価が上昇し、再び1000ドルを超えてきています。

markethack.net

 

そして、グーグル。

こちらもEPS,売上高を共に堅調。時間外取引でアマゾンと同様、1000ドルをクリアしてきました。

markethack.net

 

FAAMG銘柄として含まれるマイクロソフト

こちらもEPS,売上高共に強いです。

markethack.net

 

押し目もなく上昇を続けているマーケットをみてると、ある程度織り込み済みでsell the factにならないかという懸念もありましたが、それを蹴散らすほどの好調さです。

バリュエーション面でも割高で売買タイミングを計るのは難しいですが、積立投資を元に粛々と機械的に買い進めてマーケットの恩恵を受けていきたいですね。

 

もちろんいずれは調整局面も訪れることは予想されますが、株式市場の下落と合わせて、債券市場の暴落についても考えておいたほうがよさそうです。

債券市場が下がって利回りが上昇すると、リート価格も下がることが予想されます。価格が下がって、よりリート投資に旨みが出ることを期待したいです。

 

www.bloomberg.co.jp

 

 

 

アジアリート市場動向

アジアリート市場動向についての四半期レポートが発行されたので、中身を確認していきます。

 

 

アジアリート・マーケットレポート

 

まずは世界のREIT市場の中でアジアリートはどれぐらいの規模であるかの確認です。

 

各国・地域のREIT市場規模

 

グローバルリート市場は約138兆円です。この中で米国が90兆と約65%を占めています。日本も約11兆と8%を占めています。そしてアジアリートは全体の約5%である6.5兆となっています。規模的には日本の約半分程度といったところでしょうか。

 

<マーケット価格推移>

直近1年での価格推移を見ていきましょう。

 

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 2016年8月を100とした際の推移です。米国・日本のリート市場が伸び悩む中、香港・シンガポールのアジアリートは堅調に推移していることがわかります。

 

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一口あたりの配当金も伸びており、リート投資のメリットである配当面からもプラス材料を示しています。シンガポールは2015年からやや下落傾向にあったものが昨年末より回復し、値をさらに伸ばしています。

 

<マーケット概況>

シンガポールREITの悪材料としては、オフィス賃料が下落傾向にあり、空室率も上昇傾向にある点です。

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大型物件の供給がピークを過ぎたため、今後は徐々に改善が見込まれています。

ただ、現地ではコンドミニアム含めた住宅物件はまだまだ建設中のものも多く、継続して状況を注視する必要があります。

 

<バリュエーション面>

次に投資にあたってのバリュエーションを見ていきましょう

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他国に比べて、3.2%のリスクプレミアムと比較的高い水準ではいますが、年初からの価格上昇に伴い、魅力は下がってきています。

 

リスクプレミアム推移は以下、

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2016年9月以降、下落傾向なことがわかります。

 

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PBR面では、現在1.04倍とほぼ平均PBRと同水準にいます。ここからさらに価格上昇し、もしPBR1.2倍水準までいくことがあれば、ポートフォリオの配分見直しを考えたほうがよいかもしれません。現状としては、継続して買い進め、インカムゲインを伸ばしていくつもりです。

PBR面で気になる点といえば、価格がこれだけ上昇している香港が1.0倍を下回っている点です。簿価での不動産価格が上昇すれば、当然分母が増えるので、あくまで簿価での不動産価値vsリート価格の指標であるという点です。

そもそも不動産価格が高騰しすぎているケースでは、PBR指標では現況を把握しずらい傾向があるので、この点には注意が必要です。

 

参照元三井住友トラストマーケットレポート

つみたてNISAの最適解とは?

2018年から開始の「つみたてNISA」に向けて、対象の投信など多くの情報がリリースされています。

つみたてNISAは非課税の期間が20年間もあるため、より長期な視点での投資が有用になってきます。一方、iDeCoと異なりロールオーバーができないため、手数料の安いものを選択しておかないと、投資リターンに大きなインパクトをもらたしてしまいます。

 

・長期で勝つ可能性が高い

・手数料が低い

この条件を考えた時に、最適解となる投信は現時点では前回も紹介した楽天・全米株式インデックスファンド」でほぼ決まりです。

 

 

好みによっては、新興国も含めた世界全体に投資にできる「楽天・全世界株式インデックスファンド」も選択肢に入れてもよいかもしれません。20年というスパンで見たときに、中国・インドを中心とした新興国の世界での存在感はかなり増していることでしょう。

 

個人的には、新興国から世界のトップクラスになってくる企業についてはアリババのように米国市場でも上場してくるだろうし、新興国マーケットの成長についても米国株式市場に上場しているトップ企業がグローバルマーケットを網羅してるため、「全米株式インデックスファンド」を抑えておけば、ほぼほぼ恩恵に預かれると考えています。

それに、単純に手数料面からも敢えて高いほうを選択する必要はありません。

 

つみたてNISAは対象商品が選別された投信のみのため、投資初心者にはとてもよい制度だと思います。

下記、山崎さんの記事にも記載がありますが、iDeCoと合わせて、非課税メリットを享受できる運用を進めていくことが、長期投資では大事になってきます。

gendai.ismedia.jp

 

つみたてNISAがきっかけとなり、多くの方が投資を身近に感じれるようになればいいなと思っています。一度投資を身近に感じると、日本への投資、海外への投資、株への投資、債券への投資、そしてリートへの投資など、興味が広がっていきます。そのような形で投資の和がどんどん広がれば、世界はより発展していけるはずです。

”投資とは知的でオシャレな社会貢献” 

  ひふみ投信ファンドマネージャーとして有名な藤野さんの言葉です。

 

少々話が脱線しましたが、「つみたてNISA」を上手く活用できる最適解ということで今回は記事にしました。iDeCoも含めた非課税投資制度を活用した戦略についても別途まとめたいと思います。配当利回りの高いシンガポールリートをどう活用するかもその中で取り上げていきます。 

 

【続報】楽天・全米株式インデックスファンド ネット証券大手3社で販売!

前回記事にした、米国株式市場に投資するベスト投信ともいえる「楽天・全米株式インデックスファンド」についての続報です。

 *愛称は「楽天・バンガード・ファンド」となったようです。


 

楽天証券のみではなく、下記3社での販売が決まったようです。

9月29日より:楽天証券マネックス証券

10月20日より:SBI証券 

 

楽天証券のみでの販売となるのかどうかが気になっていましたが、ネット証券大手3社全てで販売開始されます。

ネット証券大手3社で販売されることにより、投信への流入も増え、運用純資産が大きくなります。運用純資産が大きくなると、スケールメリットにより実質コストの低下につながります。

 

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投資信託には表に見えるコストとして

・購入時手数料

・信託財産留保額

・運用管理費用(信託報酬)

があります。

 

これら表に見えるコスト以外にも「売買委託手数料」や「その他費用(監査費用など)」がかかり、これを含めた総額コストが「実質コスト」となります。

 

*ノーロード投信であり超低コストな本投信では「購入時手数料」、「信託財産留保額」は0円です。さらにETFを使用したパッシブ投信のため、表に見えるコスト以外の部分もかなり抑えた形で運用できることが予想されます。

===

 

下記バンガード・ジャパンのサイトにもニュースとして記載されている通り、

楽天・バンガード・ファンド」の創設により、今回発表された

・全米株式インデックスファンド 

・全世界株式インデックスファンド

 

以外にも、さらにラインナップを広げていくようです。

グローバルREITに投資するインデックスファンドも今後リリースされるかもしれませんね。楽しみです。

 

www.vanguardjapan.co.jp

 

2018年から始まる「つみたてNISA」を意識してファンドを設定したと記載がありますが、iDeCoの商品ラインナップにも導入されていく可能性も大いにありそうです。