シンガポールリート大暴落

コロナショックと原油価格戦争により、世界的に株式・債券・REITなど全てのアセットの価格が暴落しています。

 

シンガポールリートも例に漏れずこの2週間で価格が暴落しています。

 

f:id:kentarocku:20200321191223p:plain

2月中旬の高値から約33%の下落となっています。

この下落により、シンガポールリートのValuationはかなり割安になってきました。

特に配当利回りを見てみると, 平均利回りが10.52%と長期投資を実施する上で、

かなり魅力的な水準にきています。​

 

シンガポールリートの各銘柄の価格・利回りは以下の通り。

 

特に注目なのは

1.コロナの影響をあまり受けないヘルスケアセクターの

Parkway Life REIT :利回り 4.92% . 

この銘柄は価格がここ数年高いままで、利回り3%台だったのですが、ほぼ利回り5%の水準まできています。

 

2.コロナ影響が収束しつつある中国の物流セクターの

EC World REIT :利回り 12.87% 

 

あたりでしょうか。

 

現在コロナの影響が最も広がっているUSに投資するREITも価格が大きく下がり、利回り10%を超えてきているため、要注目です。

 

まだまだアメリカ市場を見ても、どこで下げ止まるか・反発するのかはわかりませんが、少なくとも長期投資としてREITを買っていくにはよいタイミングにきており、少しずつ買いを進めていきたいところです。

 

www.bloomberg.co.jp

海外の著名投資家も動き初めているようです。

新型肺炎 コロナウイルスのシンガポールリートへの影響

日本でもコロナウイルスの感染が話題になっていますが、シンガポールにおいては一足先の2/7に警戒レベルを上から2番目の「オレンジ」に引き上げています。

jp.reuters.com

 

警戒レベルを上げた当初はスーパーマーケットでインスタントヌードルやトイレットペーパーが品切れになるなど一時的な買い占めもおきました。

 

www.afpbb.com

 現在は買い占めについては落ち着いてきていますが、オフィス中心街でウイルス感染者が発生したこともあり、依然としてウイルスへの警戒感は強いです。

www.bloomberg.co.jp

 

このコロナウイルスで一番影響を受けるのはホテル系リート(Hospitality)になります。日本でも京都のホテル・旅館で、中国人観光客の激減や海外ツアー客のキャンセルで大打撃を受けていますが、シンガポールも中国人観光客が占める割合が大きく、大打撃を受けています。

 

シンガポールリートでのホテル系(Hospitality)銘柄は6つ。(うち2つはUSマーケットを対象)

 

*銘柄、利回り、時価総額($M)、P/B の順で表記

  • Ascott Residence Trust   6.3% 3,884M (S$) 1.01
  • CDL Hospitality Trust  6.2%  1,808M (S$)  0.98
  • Far East Hospitality Trust  5.9%  1,284M (S$)  0.76
  • Frasers Hospitality Trust  6.7%  1,317M (S$)  0.95
  • ARA US Hospitality Trust  8.0%  484M ($)  0.98
  • Eagle Hospitality Trust  12.2%  457M($)  0.59

 

全体での利回りは6.6%となっており、P/B ratioは1.0を下回っているものが多くなっています。この一年以上、シンガポールリートのマーケットが好調で価格が上がっていることもあり、P/Bが1.0を下回っているのは、ホテル系のセクターだけです。

 

新型肺炎コロナウイルスがいつ収束するかはまだ見えていませんが、過去のSARSの事例でも7ヶ月かかっており、まだまだ続く可能性が高そうです。

短期的には影響を受けるものの、長期的なものではないため、この影響を受けて価格がさらに大きく下がり利回り7%を超えてくる場合には、買い場になってきます。

 

【IPO】Elite commercial reit SGX初のイギリス特化リート

シンガポール市場で初のイギリス不動産に特化したREITが新規上場しました。

これまでヨーロッパを投資対象としたものではCromwell REITがありましたが、不動産市場としても人気の高いUK特化ということもあり、IPO発表当時から注目されていました。

 

www.straitstimes.com

 

f:id:kentarocku:20200215160034p:plain

summary

 

ーSummary-

スポンサー: Elite Partners capital

タイプ:オフィス特化

物件数:97

ポートフォリオ規模:319million £(@IPO) *約456億円

IPO時の価格/unit:0.68 £

想定配当利回り:7.1-7.4%

占有率:100%

ーー

 

ロンドンのみならず、イギリスの幅広いエリアに物件をもっています。

ロンドン近郊の物件数比率は約25%です。

Elite Commercial REIT portfolio final

 

  賃貸収入での割合は、ロンドン近郊が20%を占めています。

Region Number of properties Gross rental income for forecast year 2020
(£’Million)
Percentage of gross rental income for forecast year 2020
London and South East 16 4.7 20.3%
South West 9 2.5 10.5%
Midlands 9 1.6 6.8%
Yorkshire and Humber 4 0.3 1.2%
North East 9 1.2 5.2%
North West 16 5.3 22.9%
Scotland 20 5.9 25.4%
Wales 14 1.8 7.7%
Total 97 23.3

100.0%

 

そして、このEliteの最大の特徴はUK政府機関である労働・年金省(Department of Work and Pension)がメインテナントである点。なんと保持する物件の99%以上が政府機関となっており、安定性が高いです。

7%以上の配当利回りで、テナントも安定しているとなるとかなり魅力的なREITになります。

リスクとしては、

BREXIT後のマーケット環境の不透明感

・政府機関とのテナント契約が延長されないケース(現行契約は2028/3/1 まで。)

 

メインテナントであるDWP(労働・年金省)はUK政府で最も大きな部門で、先進国であるUKも高齢化社会が進んでおり、10年で60歳以上の人口は340万人の増加が見込まれています。そのため、部門の縮小に伴う退去リスクも低いと言えそうです。

 

 

UKは政府のGDP債務比率も低く、財政は安定しています。

f:id:kentarocku:20200215162631p:plain

 

UKオフィス需要も好調。

f:id:kentarocku:20200215161221p:plain

 

投資物件

f:id:kentarocku:20200215161441p:plain

 

 

今回のイギリス特化のElite REITもそうですが、シンガポール市場上場リートは昨年以降、シンガポール以外のマーケット特化REITの上場が増えています。

 

-2019年上場リート-

  • ARA US Hospitality Trust,  :US Hotel特化
  • Eagle Hospitality Trust, :US Hotel特化
  • Prime US Reit :US Office特化
  • Lendlease Global Commercial Reit. :シンガポールとイタリアマーケット

特に市場環境上、US市場にFocusするものが多くなっています。直接US市場に上場しているREITよりも配当利回りが高いため、マーケット全体が高くなっている現状でも投資を検討する価値があります。 

 

 

米国長期金利 3%突破!! マーケットへの影響は?!

ついに米国長期金利が3%を突破しました。

3%を超えるのは2014年以来で、株価への影響が懸念されています。

 

以前記事にした2.7%に到達したのは約3カ月前の1月末。

そこから上昇速度はいったん収まっていましたが、ここにきて再上昇してきています。

 

 

著名なヘッジファンドマネージャーであるガントラック氏も以前から警鐘を鳴らしている水準です。

 

少し前の記事ですが下記ブログにガントラック氏のコメントの要旨がわかりやすく記載されています。

 

 

長期金利水準もさることながら、短期金利の上昇スピードが速い点も懸念材料の一つで、長期金利短期金利のスプレッドが縮まっており、イールドカーブのフラット化が進んでいます。

f:id:kentarocku:20180429134556p:plain

過去、株価が調整局面に入ったケースではこのイールドカーブがマイナス水準になっており、こちらも注視が必要です。

 

金利上昇局面は経済が好調である証でもあり、主要な米国株の第一四半期決算は順調でした。特にアマゾン、マイクロソフトを筆頭に、ハイテク大手は好決算を発表しています。ただダウやS&P500などの指数があまり上昇してない点は気がかりです。

 

経済指標からみるファンダメンタルよりも株価の動きのほうが先どりで動くので、事前予測は難しいですが、REIT投資にとっても積極的な値上がりが期待しにくいタイミングになってきているように思います。

 

 

 

日本マネー海外不動産へ、一方海外投資家は。。。

日本マネーが海外不動産へ向かっているという記事がブルームバーグで出ています。

金額規模も6000億円と、過去最高であった2017年の約1.8倍、リーマンショック前の2006年の2倍以上の水準という大きさです。

f:id:kentarocku:20180311161742p:plain

投資先の77%は米国、次いでイギリス、オーストラリアがそれぞれ5%程度。

安定収入を求めた優良物件への投資を目的としているとのことですが、すでに高値圏にある米国不動産への投資が吉と出るか凶と出るか注視が必要です。2018年は円高が進んでいる状況ではあるので、海外アセットを買うには良いタイミングではありますね。

 

日本マネーは海外へ流れている一方、昨年後半から海外投資家のJ-REIT売買は大きく買い越しとなっています。

 

f:id:kentarocku:20180311162625p:plain

データ参照元

http://www.smtam.jp/shared/pdf/report_column/HPJ-REIT_20180308.pdf

買い越し増加の要因としては、J-REITの平均配当利回りが4%を超えており、NAV倍率も1.03倍と割安感がある点、さらに好業績による増益・増配が継続見込みである点の2点が挙げられます。

 

いずれにせよ、不動産投資が活況なのはREIT投資家にとってはプラスの材料ですし、2月始めの下落から米国の株価はだいぶ戻してきていますので、日経平均REIT指数も回復基調が継続するのか、今週も注目していきたいと思います。

 

Keppel KBS US REIT

 

f:id:kentarocku:20180310182141p:plain

Keppel KBS US REIT は2017年10月に上場した比較的新しいREITで、USマーケットを投資対象としています。

保持する物件のカテゴリーはオフィスで、すでにシンガポールで上場されているManulife US REITと同じです。

 

スポンサー:Keppel、KBS  

 ティッカーコード:KORE (SGXではCMOU)

株価:0.885USD (as of 9th Mar 2018)

配当利回り:約6.8% 

種類:オフィス 

保有物件数:11

エリア:US(西海岸3、中部5、東海岸3)

 

f:id:kentarocku:20180310183617p:plain

 エリアもしっかりと分散されており、かつアメリカ国内の平均成長率2%を上回るエリアのみに物件を保持しています。(特にOrland, Austinはそれぞれ5.8%,4.1%と高い成長率になっています。)

 

占有率は90%となっているので、もう少し改善の余地がありそうですね。

 

 このREITの一番の注目点は6.8%の高い配当利回りですが、さらに2019年には7.2%を予測値としており、配当の成長性も期待できるところです。

 

リスクとしては、どのREITにも言える点ですが、現状、米国不動産市場がリーマンショック前時点を上回るほど高騰している点、さらに米国金利上昇により資金調達費用がかさんでしまう点があげられます。

 

 

リンク先:

http://www.kepkbsusreit.com/en/home.aspx

 

シンガポールリート 2018年2月末の実績

あっという間に3月に突入しましたね。

2018年に入ってからこれまでのシンガポールREITのパフォーマンスを確認にうってつけのS-REIT Report Cardという記事が先週2/28にでています。

 

 2017年のS-REITのindex リターンは27.1%と好調でした。

そして、現在、2018年が始まってからのリターンは-4.8%と苦戦しています。

株式市場を見ると、2月に入ってから、米国長期金利の高騰により、不安定な時期が続いていますが、1月は好調であったため、年初のリターンを吐き出してしまったものの、大きなマイナスにはなっていません。

一方、REIT市場はシンガポールのみならず外国リートは年初からあまり上昇はなく、パフォーマンスを落としています。

 

今回の記事では昨年11月21日から今年2月23日時点での3か月間でのパフォーマンスがシンガポールリート全ての銘柄で記載されています。

 

No. All REITs, Stapled Securities And Other Trusts Industry (Country) Price On 21 Nov 2017 (SGD) Price On 23 Feb 2018 (SGD) Dividend Yield (%) + Return In YTD 2018 (%) +
REIT ETFs*
46 Lion-Phillip S-REIT ETF ETF 1.021 1.015 1.7 -4.3
47 NikkoAM-Straits Trading Asia Ex Japan REIT ETF ETF 1.124 1.085 4.1 -5.4
48 Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF ETF 1.36 1.295 4.3 -5.4

 

シンガポールリート関連のETF上記のとおり、-5.4%となっています。

 

全銘柄のリストを見ると、Ascendas, CapitaLand系、Mapletree系、Suntecが大きく下がっていることから、ETF投資信託を中心としたインデックスに採用されている大型REITの下落が目立ちます。唯一好調なのは、USマーケットへ投資をしているManulife REITで+4%という結果になっています。

 

シンガポールリートではシンガポールのみならず、日本含むアジアやオーストラリアの物件を保持している銘柄が多いですが、このMaulifeと、2017年に新規上場したKeppel KBS はUSマーケットの物件、Cromwell European はヨーロッパマーケットの物件に投資しています。そして3銘柄共、利回りが6.7%~7.7%と高く、配当再投資向けといえます。2018年のリターンはKeppel KBSのみマイナスとなっています。

 

注目銘柄

No. All REITs, Stapled Securities And Other Trusts Industry (Country) Price On 21 Nov 2017 (SGD) Price On 23 Feb 2018 (SGD) Dividend Yield (%) + Return In YTD 2018 (%) +
11 Cromwell European REIT (EUR) Commercial (Denmark, France, Germany, Italy, and the Netherlands) N.A 0.58 7.7 0.9
23 Keppel-KBS US REIT (USD) Commercial (USA) 0.910 0.890 6.8 -2.8
26 Manulife REIT (USD) Commercial (USA) 0.895 0.900 6.7 4.0

 

これらの注目銘柄については次回以降、詳細を記事にしたいと思います。

*Cromwell については、上場時に下記記事をまとめています。

singaporereit.hatenablog.com

 

全銘柄リスト(45 REIT + 3ETF)

No. All REITs, Stapled Securities And Other Trusts Industry (Country) Price On 21 Nov 2017 (SGD) Price On 23 Feb 2018 (SGD) Dividend Yield (%) + Return In YTD 2018 (%) +
REITs and Stapled Securities
1 AIMS AMP Capital Industrial Reit Industrial (Singapore and Australia) 1.40 1.36 7.8 -2.4
2 Ascendas Reit Industrial (Singapore, Australia and China) 2.65 2.59 6.2 -5.5
3 Ascendas Hospitality Trust Hospitality (Australia, Japan, Singapore and China) 0.865 0.84 6.4
4 Ascott Residence Trust Hospitality (Japan, China, Singapore and others) 1.19 1.17 6.3 -2.9
5 BHG Retail REIT Retail (China) 0.745 0.75 N.A 1.4
6 Cache Logistics Trust Industrial (Singapore and Australia) 0.860 0.84 7.5 1.3
7 CapitaLand Commercial Trust Commercial (Singapore) 1.91 1.74 5.1 -7.9
8 CapitaLand Mall Trust Retail (Singapore) 2.06 1.97 5.6 -7.2
9 CapitaRetail China Trust Retail (China) 1.67 1.54 6.7 -1.3
10 CDL Hospitality Trust Hospitality (Singapore, Australia, Maldives, New Zealand, Japan, United Kingdom) 1.64 1.66 5.9 2.3
11 Cromwell European REIT (EUR) Commercial (Denmark, France, Germany, Italy, and the Netherlands) N.A 0.58 7.7 0.9
12 EC World Reit Logistics (China) 0.765 0.755 N.A -0.7
13 ESR-REIT Industrial (Singapore) 0.565 0.575 7.6 1.6
14 Far East Hospitality Trust Hospitality and Commercial (Singapore) 0.700 0.710 5.9 -0.7
15 First REIT Healthcare (Indonesia) 1.36 1.36 6.5 -2.9
16 Fortune REIT (HKD) Retail and Commercial (Hong Kong) 9.44 9.17 5.5 0.4
17 Frasers Centrepoint Trust Retail (Singapore) 2.20 2.17 5.8 -4.1
18 Frasers Commercial Trust Commercial (Singapore and Australia) 1.42 1.42 7.0 -4.7
19 Frasers Hospitality Trust Hospitality (Singapore, UK, Japan, Australia and Germany) 0.775 0.780 6.6
20 Frasers Logistics & Industrial Trust Logistics and Industrial (Australia) 1.10 1.10 6.4 -6.9
21 IREIT Global Commercial (Germany) 0.765 0.790 N.A 0.6
22 Keppel DC REIT Data Centres (Diversified) 1.39 1.35 5.5 -0.4
23 Keppel-KBS US REIT (USD) Commercial (USA) 0.910 0.890 6.8 -2.8
24 Keppel REIT Commercial (Singapore and Australia) 1.19 1.20 5.0 -4.5
25 Lippo Malls Indonesia Trust Retail (Indonesia) 0.430 0.390 8.4 -1.2
26 Manulife REIT (USD) Commercial (USA) 0.895 0.900 6.7 4.0
27 Mapletree Commercial Trust Retail and Commercial (Singapore) 1.55 1.57 5.8 -4.3
28 Mapletree GCC Trust Commercial and Retail (China and Hong Kong) 1.16 1.18 6.4 -4.1
29 Mapletree Industrial Trust Industrial (Singapore) 1.99 1.92 6.1 -2.6
30 Mapletree Logistics Trust Industrial (Singapore, Japan, Hong Kong and others) 1.28 1.18 6.1 -3.1
31 OUE Commercial REIT Commercial (Singapore, China) 0.710 0.710 6.5 1.8
32 OUE Hospitality Trust Hospitality (Singapore) 0.810 0.855 6.1 -0.3
33 Parkway Life REIT Healthcare (Singapore and Japan) 2.84 2.81 4.5 -4.3
34 Sabana REIT Industrial (Singapore) 0.425 0.390 N.A 0.8
35 Soilbuild Business Space REIT Industrial (Singapore) 0.645 0.655 7.8 -1.8
36 SPH REIT Retail (Singapore) 1.03 0.955 5.8 -4.5
37 Starhill Global REIT Retail and Commercial (Singapore, Australia, Malaysia and others) 0.755 0.725 6.7 -4.4
38 Suntec REIT Commercial and Retail (Singapore) 1.97 1.93 5.1 -8.6
39 Viva Industrial Trust Industrial (Singapore) 0.980 0.875 8.4 -5.7
Other Property Trusts
40 Accordia Golf Trust Golf Courses (Japan) 0.700 0.640 7.6 -5.8
41 Ascendas India Trust Industrial (India) 1.15 1.01 6.0 -8.3
42 Dasin Retail Trust Retail (China) 0.840 0.845 N.A -3.4
43 Hutchison Port Holdings Trust Port Assets (Hong Kong and China) 0.570 0.480 7.6 -12.1
44 Keppel Infrastructure Trust Infrastructure (Singapore) 0.575 0.560 6.9 -0.1
45 RHT Health Trust Healthcare (India) 0.845 0.785 6.1 -0.9
REIT ETFs*
46 Lion-Phillip S-REIT ETF ETF 1.021 1.015 1.7 -4.3
47 NikkoAM-Straits Trading Asia Ex Japan REIT ETF ETF 1.124 1.085 4.1 -5.4
48 Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF ETF 1.36 1.295 4.3 -5.4