米国長期金利 3%突破!! マーケットへの影響は?!

ついに米国長期金利が3%を突破しました。

3%を超えるのは2014年以来で、株価への影響が懸念されています。

 

以前記事にした2.7%に到達したのは約3カ月前の1月末。

そこから上昇速度はいったん収まっていましたが、ここにきて再上昇してきています。

 

 

著名なヘッジファンドマネージャーであるガントラック氏も以前から警鐘を鳴らしている水準です。

 

少し前の記事ですが下記ブログにガントラック氏のコメントの要旨がわかりやすく記載されています。

 

 

長期金利水準もさることながら、短期金利の上昇スピードが速い点も懸念材料の一つで、長期金利短期金利のスプレッドが縮まっており、イールドカーブのフラット化が進んでいます。

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過去、株価が調整局面に入ったケースではこのイールドカーブがマイナス水準になっており、こちらも注視が必要です。

 

金利上昇局面は経済が好調である証でもあり、主要な米国株の第一四半期決算は順調でした。特にアマゾン、マイクロソフトを筆頭に、ハイテク大手は好決算を発表しています。ただダウやS&P500などの指数があまり上昇してない点は気がかりです。

 

経済指標からみるファンダメンタルよりも株価の動きのほうが先どりで動くので、事前予測は難しいですが、REIT投資にとっても積極的な値上がりが期待しにくいタイミングになってきているように思います。

 

 

 

日本マネー海外不動産へ、一方海外投資家は。。。

日本マネーが海外不動産へ向かっているという記事がブルームバーグで出ています。

金額規模も6000億円と、過去最高であった2017年の約1.8倍、リーマンショック前の2006年の2倍以上の水準という大きさです。

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投資先の77%は米国、次いでイギリス、オーストラリアがそれぞれ5%程度。

安定収入を求めた優良物件への投資を目的としているとのことですが、すでに高値圏にある米国不動産への投資が吉と出るか凶と出るか注視が必要です。2018年は円高が進んでいる状況ではあるので、海外アセットを買うには良いタイミングではありますね。

 

日本マネーは海外へ流れている一方、昨年後半から海外投資家のJ-REIT売買は大きく買い越しとなっています。

 

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データ参照元

http://www.smtam.jp/shared/pdf/report_column/HPJ-REIT_20180308.pdf

買い越し増加の要因としては、J-REITの平均配当利回りが4%を超えており、NAV倍率も1.03倍と割安感がある点、さらに好業績による増益・増配が継続見込みである点の2点が挙げられます。

 

いずれにせよ、不動産投資が活況なのはREIT投資家にとってはプラスの材料ですし、2月始めの下落から米国の株価はだいぶ戻してきていますので、日経平均REIT指数も回復基調が継続するのか、今週も注目していきたいと思います。

 

Keppel KBS US REIT

 

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Keppel KBS US REIT は2017年10月に上場した比較的新しいREITで、USマーケットを投資対象としています。

保持する物件のカテゴリーはオフィスで、すでにシンガポールで上場されているManulife US REITと同じです。

 

スポンサー:Keppel、KBS  

 ティッカーコード:KORE (SGXではCMOU)

株価:0.885USD (as of 9th Mar 2018)

配当利回り:約6.8% 

種類:オフィス 

保有物件数:11

エリア:US(西海岸3、中部5、東海岸3)

 

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 エリアもしっかりと分散されており、かつアメリカ国内の平均成長率2%を上回るエリアのみに物件を保持しています。(特にOrland, Austinはそれぞれ5.8%,4.1%と高い成長率になっています。)

 

占有率は90%となっているので、もう少し改善の余地がありそうですね。

 

 このREITの一番の注目点は6.8%の高い配当利回りですが、さらに2019年には7.2%を予測値としており、配当の成長性も期待できるところです。

 

リスクとしては、どのREITにも言える点ですが、現状、米国不動産市場がリーマンショック前時点を上回るほど高騰している点、さらに米国金利上昇により資金調達費用がかさんでしまう点があげられます。

 

 

リンク先:

http://www.kepkbsusreit.com/en/home.aspx

 

シンガポールリート 2018年2月末の実績

あっという間に3月に突入しましたね。

2018年に入ってからこれまでのシンガポールREITのパフォーマンスを確認にうってつけのS-REIT Report Cardという記事が先週2/28にでています。

 

 2017年のS-REITのindex リターンは27.1%と好調でした。

そして、現在、2018年が始まってからのリターンは-4.8%と苦戦しています。

株式市場を見ると、2月に入ってから、米国長期金利の高騰により、不安定な時期が続いていますが、1月は好調であったため、年初のリターンを吐き出してしまったものの、大きなマイナスにはなっていません。

一方、REIT市場はシンガポールのみならず外国リートは年初からあまり上昇はなく、パフォーマンスを落としています。

 

今回の記事では昨年11月21日から今年2月23日時点での3か月間でのパフォーマンスがシンガポールリート全ての銘柄で記載されています。

 

No. All REITs, Stapled Securities And Other Trusts Industry (Country) Price On 21 Nov 2017 (SGD) Price On 23 Feb 2018 (SGD) Dividend Yield (%) + Return In YTD 2018 (%) +
REIT ETFs*
46 Lion-Phillip S-REIT ETF ETF 1.021 1.015 1.7 -4.3
47 NikkoAM-Straits Trading Asia Ex Japan REIT ETF ETF 1.124 1.085 4.1 -5.4
48 Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF ETF 1.36 1.295 4.3 -5.4

 

シンガポールリート関連のETF上記のとおり、-5.4%となっています。

 

全銘柄のリストを見ると、Ascendas, CapitaLand系、Mapletree系、Suntecが大きく下がっていることから、ETF投資信託を中心としたインデックスに採用されている大型REITの下落が目立ちます。唯一好調なのは、USマーケットへ投資をしているManulife REITで+4%という結果になっています。

 

シンガポールリートではシンガポールのみならず、日本含むアジアやオーストラリアの物件を保持している銘柄が多いですが、このMaulifeと、2017年に新規上場したKeppel KBS はUSマーケットの物件、Cromwell European はヨーロッパマーケットの物件に投資しています。そして3銘柄共、利回りが6.7%~7.7%と高く、配当再投資向けといえます。2018年のリターンはKeppel KBSのみマイナスとなっています。

 

注目銘柄

No. All REITs, Stapled Securities And Other Trusts Industry (Country) Price On 21 Nov 2017 (SGD) Price On 23 Feb 2018 (SGD) Dividend Yield (%) + Return In YTD 2018 (%) +
11 Cromwell European REIT (EUR) Commercial (Denmark, France, Germany, Italy, and the Netherlands) N.A 0.58 7.7 0.9
23 Keppel-KBS US REIT (USD) Commercial (USA) 0.910 0.890 6.8 -2.8
26 Manulife REIT (USD) Commercial (USA) 0.895 0.900 6.7 4.0

 

これらの注目銘柄については次回以降、詳細を記事にしたいと思います。

*Cromwell については、上場時に下記記事をまとめています。

singaporereit.hatenablog.com

 

全銘柄リスト(45 REIT + 3ETF)

No. All REITs, Stapled Securities And Other Trusts Industry (Country) Price On 21 Nov 2017 (SGD) Price On 23 Feb 2018 (SGD) Dividend Yield (%) + Return In YTD 2018 (%) +
REITs and Stapled Securities
1 AIMS AMP Capital Industrial Reit Industrial (Singapore and Australia) 1.40 1.36 7.8 -2.4
2 Ascendas Reit Industrial (Singapore, Australia and China) 2.65 2.59 6.2 -5.5
3 Ascendas Hospitality Trust Hospitality (Australia, Japan, Singapore and China) 0.865 0.84 6.4
4 Ascott Residence Trust Hospitality (Japan, China, Singapore and others) 1.19 1.17 6.3 -2.9
5 BHG Retail REIT Retail (China) 0.745 0.75 N.A 1.4
6 Cache Logistics Trust Industrial (Singapore and Australia) 0.860 0.84 7.5 1.3
7 CapitaLand Commercial Trust Commercial (Singapore) 1.91 1.74 5.1 -7.9
8 CapitaLand Mall Trust Retail (Singapore) 2.06 1.97 5.6 -7.2
9 CapitaRetail China Trust Retail (China) 1.67 1.54 6.7 -1.3
10 CDL Hospitality Trust Hospitality (Singapore, Australia, Maldives, New Zealand, Japan, United Kingdom) 1.64 1.66 5.9 2.3
11 Cromwell European REIT (EUR) Commercial (Denmark, France, Germany, Italy, and the Netherlands) N.A 0.58 7.7 0.9
12 EC World Reit Logistics (China) 0.765 0.755 N.A -0.7
13 ESR-REIT Industrial (Singapore) 0.565 0.575 7.6 1.6
14 Far East Hospitality Trust Hospitality and Commercial (Singapore) 0.700 0.710 5.9 -0.7
15 First REIT Healthcare (Indonesia) 1.36 1.36 6.5 -2.9
16 Fortune REIT (HKD) Retail and Commercial (Hong Kong) 9.44 9.17 5.5 0.4
17 Frasers Centrepoint Trust Retail (Singapore) 2.20 2.17 5.8 -4.1
18 Frasers Commercial Trust Commercial (Singapore and Australia) 1.42 1.42 7.0 -4.7
19 Frasers Hospitality Trust Hospitality (Singapore, UK, Japan, Australia and Germany) 0.775 0.780 6.6
20 Frasers Logistics & Industrial Trust Logistics and Industrial (Australia) 1.10 1.10 6.4 -6.9
21 IREIT Global Commercial (Germany) 0.765 0.790 N.A 0.6
22 Keppel DC REIT Data Centres (Diversified) 1.39 1.35 5.5 -0.4
23 Keppel-KBS US REIT (USD) Commercial (USA) 0.910 0.890 6.8 -2.8
24 Keppel REIT Commercial (Singapore and Australia) 1.19 1.20 5.0 -4.5
25 Lippo Malls Indonesia Trust Retail (Indonesia) 0.430 0.390 8.4 -1.2
26 Manulife REIT (USD) Commercial (USA) 0.895 0.900 6.7 4.0
27 Mapletree Commercial Trust Retail and Commercial (Singapore) 1.55 1.57 5.8 -4.3
28 Mapletree GCC Trust Commercial and Retail (China and Hong Kong) 1.16 1.18 6.4 -4.1
29 Mapletree Industrial Trust Industrial (Singapore) 1.99 1.92 6.1 -2.6
30 Mapletree Logistics Trust Industrial (Singapore, Japan, Hong Kong and others) 1.28 1.18 6.1 -3.1
31 OUE Commercial REIT Commercial (Singapore, China) 0.710 0.710 6.5 1.8
32 OUE Hospitality Trust Hospitality (Singapore) 0.810 0.855 6.1 -0.3
33 Parkway Life REIT Healthcare (Singapore and Japan) 2.84 2.81 4.5 -4.3
34 Sabana REIT Industrial (Singapore) 0.425 0.390 N.A 0.8
35 Soilbuild Business Space REIT Industrial (Singapore) 0.645 0.655 7.8 -1.8
36 SPH REIT Retail (Singapore) 1.03 0.955 5.8 -4.5
37 Starhill Global REIT Retail and Commercial (Singapore, Australia, Malaysia and others) 0.755 0.725 6.7 -4.4
38 Suntec REIT Commercial and Retail (Singapore) 1.97 1.93 5.1 -8.6
39 Viva Industrial Trust Industrial (Singapore) 0.980 0.875 8.4 -5.7
Other Property Trusts
40 Accordia Golf Trust Golf Courses (Japan) 0.700 0.640 7.6 -5.8
41 Ascendas India Trust Industrial (India) 1.15 1.01 6.0 -8.3
42 Dasin Retail Trust Retail (China) 0.840 0.845 N.A -3.4
43 Hutchison Port Holdings Trust Port Assets (Hong Kong and China) 0.570 0.480 7.6 -12.1
44 Keppel Infrastructure Trust Infrastructure (Singapore) 0.575 0.560 6.9 -0.1
45 RHT Health Trust Healthcare (India) 0.845 0.785 6.1 -0.9
REIT ETFs*
46 Lion-Phillip S-REIT ETF ETF 1.021 1.015 1.7 -4.3
47 NikkoAM-Straits Trading Asia Ex Japan REIT ETF ETF 1.124 1.085 4.1 -5.4
48 Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF ETF 1.36 1.295 4.3 -5.4

マーケット暴落への指標

先週から起きている世界同時株安が続くのかが焦点となっています。

調整局面なのか、さらなる暴落へ続くのか、そこを判断する一つの指標として、エコノミストのデント氏はNASDAQの6500ドルをターゲットとしています。2/9の終値が6874ドルだったので、本日のUSマーケットがどう動くかがカギになってきそうです。

 

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www.investing.com

 

またデント氏はビットコインバブルについてもITバブルを元にしたチャート比較を記載しており、下記2つのシナリオを提示しています。

 

シナリオ1:

前回高値の20,000ドルを超えてピークに達した後、暴落するケース

 

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シナリオ2:

 このまま暴落していくケース

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そして、ここ最近のマーケットの動きとしてはビットコインの動きに7-9週ほど遅れてダウが追随しており、もしシナリオ1のケースでビットコインが下げ始めた場合は、NYダウを筆頭とした世界の株価指数も大きく下げて暴落レベルに発展する可能性もあります。

 

あくまで1つの仮説ではありますが、少し頭においておくと、万が一暴落した場合でもパニック売りすることもなくなるかと思います。。もしレバレッジを取りすぎている場合は、しっかり見直しておいたほうがよいです。

ちなみにデント氏は以前2017年中にNYダウが6000ドル前後まで暴落するという予測を立てて、外しています。。。まぁタイミングの予測はほとんどあたらないので、1,2年のずれは誤算の範囲なのかもしれませんね。。

 

デント氏は下記2017年下期に暴落が起こるかどうかという過去記事でも取り上げました。

singaporereit.hatenablog.com

 

世界同時株安は続くのか?

今週は2/5にNYダウが史上最高値幅の1175ドル急落した後、さらに2/8にも1033ドル急落し、一週間で1000ドル以上の急落が2度も発生しました。

しかし変動率でみると、2/5は-4.6%,2/8は-4.15%しか下がっておらず、それぞれ翌日に大きく戻していることもあり、現在のところ暴落というよりは調整の幅でしかありません。

 

 

急落の原因は米国長期債の金利が上昇していることが理由です。この金利上昇を起点として、恐怖指数とよばれるVIXに連動したETNがクラッシュしたことも、さらに下落幅を拡大させた一つの要因となっています。(特にXIVが90%以上下落するなどビットコインでもお目にかかれない暴落っぷりを見せました。)

 

 

株・債券価格が下がっているのと同様、REIT指数も大きく下げています。

シンガポールリートについては 1月ピーク時の870ドルから805ドルまで下落という結果になっています。

 

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2017年8月あたりの水準まで戻り、半年の上昇分を吐き出した形になっています。 

 

 

投資家の関心はしばらくこの調整が続くのか?それとも短期間で終わるのか?という点です。

 

ここは有名投資家の間でも分かれています。世界最大のヘッジファンドを運営しているダリオ氏は短期間で調整が終わる可能性が高いという見解を示している一方、債券王のガントラック氏はしばらく続くのではという見解を示しています。

 

下記グローバルマクロのサイトに詳細がまとまっているので、ぜひ一読をオススメします。

 

 2017年以降の上昇幅やスピードを考えると、まだまだ高い水準であり、もう一段さらに下落する可能性が高いと思っています。一方、金曜日は200日平均線でキレイに反発しているので、どちらに動くのか注目です。

 

 

 

Ascendas reit

シンガポールREITの中で規模的にも2トップともいえるAscendsとCapita mall reitのうち、今回はAscendasについて。

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シンガポールREITの代表格であるAscendasは産業系のREITに属します。

 保有物件もビジネスパークを中心とした超優良物件を保持しています。

 

時価総額:8,201 (S$ m)  約6,560億円

<直近四半期(FY17Q3)の実績 >

  売上:217M $  (YoY +4.1%)

  Net Property Income: 157M$ (YoY +1.7%)

  DPU:3.9 (cents) (Fy 17Q3 actual)

  配当利回り:約5.8%

  占有率:91.1% (YoY +0.9%, QoQ -0.9%) 

 

保有物件ポートフォリオの特徴:

シンガポールとオーストラリアの二カ国に分散(シンガポール84% オーストラリア16%)

・ビジネスパーク・サイエンスパークで全体の36%

・データセンターも5%保有

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 アジア系リートのETFではほぼ必ずといっていいほど組み込まれている銘柄であり、シンガポールリートの中でも投信及びETFからの資金流入があり、取引高も多いです。(逆に言うと、昨年からJ-REITで起きていた投信からの資金流出が多くでた場合は株価にマイナスの影響があります。)

 

アジアリート最大規模で安定性もあり、かつ6%近い利回りがあるので、長期投資にも向いています。アジアリートを始めたい方にはオススメの銘柄です。