Ascendas reit

シンガポールREITの中で規模的にも2トップともいえるAscendsとCapita mall reitのうち、今回はAscendasについて。

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シンガポールREITの代表格であるAscendasは産業系のREITに属します。

 保有物件もビジネスパークを中心とした超優良物件を保持しています。

 

時価総額:8,201 (S$ m)  約6,560億円

<直近四半期(FY17Q3)の実績 >

  売上:217M $  (YoY +4.1%)

  Net Property Income: 157M$ (YoY +1.7%)

  DPU:3.9 (cents) (Fy 17Q3 actual)

  配当利回り:約5.8%

  占有率:91.1% (YoY +0.9%, QoQ -0.9%) 

 

保有物件ポートフォリオの特徴:

シンガポールとオーストラリアの二カ国に分散(シンガポール84% オーストラリア16%)

・ビジネスパーク・サイエンスパークで全体の36%

・データセンターも5%保有

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 アジア系リートのETFではほぼ必ずといっていいほど組み込まれている銘柄であり、シンガポールリートの中でも投信及びETFからの資金流入があり、取引高も多いです。(逆に言うと、昨年からJ-REITで起きていた投信からの資金流出が多くでた場合は株価にマイナスの影響があります。)

 

アジアリート最大規模で安定性もあり、かつ6%近い利回りがあるので、長期投資にも向いています。アジアリートを始めたい方にはオススメの銘柄です。 

 

米国長期金利 2.7%に到達

米国長期金利が2.7%を超えてきたことでニュースとなっています。

www.cnbc.com

style.nikkei.com

 

2018年に入ってからもマーケットは順調に推移していますが、一方で長期金利が急ピッチで上がっているため注意が必要です。

 

 

金利が上昇してくると、株価指数への下落圧力となり、まずは新興国株・債券などのハイリスクハイリターンの資産や金などのコモディティが売られやすくなり、その後、株式市場全体へと波及していきます。

もちろん高配当株やREITも下落要因となってきます。

(低リスクの債券で高い利回りが得られるのであれば、相対的に高配当株やREITの魅力が薄れるためです。)

 

Fed新議長がイエレン氏からパウエル氏へ引き継がれますが、慎重なかじ取りが求められる状況でいきなり大変な役割を負うことになりそうですね。。

 

CapitaLand Mall Q4 堅調な決算

2018年に入ってからもうすぐ一カ月となりますが、世界的にどのマーケットも堅調な株価推移が続いています。シンガポールRIETも例に漏れず、上々な推移となっています。

 

今月続々と発表されている四半期決算の中、S-REITでRetail最大のCapitaLand Mall の決算を見ていきましょう。

 

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総括して、堅調な決算でした。

株価: S$2.05 (as of  23rd Jan 2018)

Q4

Gross Revenue: S$172.4M (YoY +1.8%)

Net property Income: S$ 119.3M (YoY +2.6%)

Destibutable Income: S$ 102.9M (YoY +0.8%)

DPU(配当金): 2.9cents ( YoY +0.7% )

配当利回り:5.6%

 

 

大型リートということもあり安定的で大きな伸びではありませんが、着実にYoYを伸ばしています。

 

FY2017通期としては

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・DPUはYoYで+0.4%と成長している

・一方Gross Rev(売上)とNet Property Income(利益) 共にYoYでマイナスとなっている。

の2点がポイントです。

 

Gross revenueがYoYで下がっている要因として、Funanがリノベーション中という点もありますが、下記のグラフでも記載の通り、既存モールでのYoYマイナスも目立っています。

 

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 占有率については、99.2%と大幅に改善傾向を見せており、良い結果です。

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さらに良いニュースとしては、現在建設中のFunanにコワーキングスペースで有名な「WeWork」が入ることが決定したようです。旬な会社の入居はブランディングの面からもプラスですね。

 

シンガポールの好調なマーケット状況と合わせて、建設中のFunanが完成されれば、配当金もさらに上乗せされることを考えると、配当利回りが5.3%を割るまでは、割高感の少ない投資対象と言えます。

ただ、割安感と意味では少々弱いですね。価格が2017年で下がったJ-REITのほうが指標面では割安です。

 

楽天バンガード・米国高配当株式 リリース

2018年から始まったつみたてNISAで投資を始めた人も多くいるかと思います。

今週1月10日(SBI証券では1月12日)より、楽天バンガード・米国高配当株式インデックスファンドがリリースされました。

 *リリースされたばかりの投信なので、つみたてNISAでの買付はまだできませんが、つみたて投資をする上でおススメの投信です。今後つみたてNISA対象になる可能性も高いと予想されます。もちろん通常のNISAであればすでに積立投資可能です。

 

こちらは投信の名前の通り、米国高配当株に投資するインデックスファンドで、

ETFではVYMというティッカーコードです。

 

信託報酬も0.2096%と低コストとなっています。

 

構成銘柄の上位をみると

トップのマイクロソフトを筆頭に優良企業がずらりと並んでいます。

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積立投資をする上で重要なのは、マーケットが下がり始めた時にも

しっかり積立を継続できるかどうかという点です。これらの銘柄を見ていると、安心して長期でホールドできるのではないでしょうか。

 

セクター別でみると、テクノロジーと金融を合わせて30%となり、

全米株式のETFであるVTIと比較すると、10%ほど比率は低くなっています。

 

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過去5年のVYMの価格推移(USD)

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高配当株インデックスはシーゲル先生の著書でも明記の通り、長期投資には最適の銘柄群になります。そして、この投信のよいところとして,ETFと異なり配当が自動で再投資されるため、より積立投資に向いており、”つみたてNISA”対象となった場合はより相性のよいものになっています。通常のNISAを使用している方にもおススメの投信です。

 

 

 

アジアリート市場動向 2017年9-11月

あっという間に2017年も残すところ一週間となりました。

先日発行された最新のアジアリート市場動向レポートをみていきましょう。

マーケットレポート:リンク

 

今年一年、アジアリートを代表する香港リート、シンガポールリート共に堅調な一年でした。

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一年前と比較して、シンガポールリートは+22%となっています。

これを見てわかる通り、米国・Jリートにとっては伸び悩んだ一年となっています。堅調だった株式市場とは状況がだいぶ異なっていますね。

 

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分配金もREIT指数と同様に堅調に伸びており、実力値に見合った指数の伸びということがいえそうです。シンガポールの分配金は直近減少しており、オフィス賃料の下落が要因となっています。

 

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回復兆候が見えているとはいえ、引き続き注視が必要です。商業施設についても若干下げてみえるのは気になります。

 

Valuation面でも確認してみましょう。

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PBRでみると、年初の1倍をきっていた時よりは割安感は減っています。

ただ利回り5.4%というのは他国と比較すると依然魅力的な水準ではあります。

国債との利回り差をみると、Jリートが一番魅力的に映りますね。

人口が減少傾向にある日本はマーケットとしての魅力は欠けますが、利回り差4%というのは少しずつ投資を始めてよい水準かなとは思います。

米国リートについては利回り差1.7%なので、あまり魅力はないですね。。。NAVでみると、そこまで割高ということもないのですが、今あえて米国リートを選ぶ必要は薄いです。

 

冒頭でも話した通りアジアリートにとって堅調な一年でしたが、それ以上に株式やビットコインが大いに盛り上がった一年でしたね。

米国の減税法案も通過し、FRBの利上げも12月に予想通り実施されました。このまま利上げが続くとみると、REITにとっては逆風になります。どこまで利上げが続くのか、株式含む他のアセットクラスがどう動くかを見ながら2018年もしっかりREITマーケットを追っていこうと思います。

OUE Hospitality Q3決算

シンガポールはアジアのハブとして機能しており、周辺国からの観光客が多く訪問します。その恩恵を受けるホテル系リートの一つ、OUE Hosipitality REITのQ3決算を見ていきましょう。

 

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株価: S$0.815  (as of  3rd Nov 2017)

FY2017Q3

Gross Revenue: S$34.0M (YoY +5.4%)

Net property Income: S$ 29.5M (YoY +3.8%)

Destibutable Income: S$ 24.7M (YoY +10.9%)

DPU(配当金): 1.36 ( YoY +10.6% )

配当利回り:6.3%

 

決算は事前予想通りで、2017年に入ってから株価も好調に推移しています。

そのため、valuation面での割安感は以前ほどなくなってきました。

 

下記はOUE hospitalのここ半年でのチャートです。

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右肩上がりなのが確認できます。

 

シンガポールREITのマーケット全体が好調なため、投資旨みは引き続き減少してきています。

世界的に不動産価格が高騰しており、物件の追加取得など外部要因で売上を伸ばすことができないので、ここからさらに株価上昇を見ていくのは難しいです。

逆に言うと、この不動産価格が高い状況で物件の追加取得を行っているREIT銘柄については、リスクマネジメント面で懸念があるので、投資を控えたほうがよいとも言えます。

 

外部要因での売上拡大が難しい以上、内部要因(テナントの維持や契約更新のタイミングで家賃を上げていく方法)でどれだけ上手く管理できるかがしばらくは重要になってきます。

REIT投資家は、この点も意識した上で、銘柄選定を行う必要があります。

 

決算を見る上で、

・高い占有率を維持しているか?

・家賃単価を維持もしくは上昇させているか?

の2点は、必ずチェックしてください。

 

今回取り上げたOUE hospitalityの場合、

所持しているホテル物件の単価(ホテルの場合は1部屋あたりの平均単価を使用します。)は

MOSが$242(昨年同期比 +$18), CPCAが$180(昨年同期比+$33)と好調を維持しています。 

*MOS,CPCAというのは保持しているホテルの名前を表しており、それぞれ

MOS=Mandarin Orchard Singapore,

CPCA=Crowne Plaza Changi Airport  の略称になります。

 

占有率については、2016年にOPENし、課題となっていたCPCAが60%⇒80%へと大幅改善しています。

配当再投資向けADR銘柄

配当再投資のパフォーマンスを上げるで、インカムとして入ってくる金額をいかに増やしていくかが重要です。その中で、支払う税金が少ないADRを活用することも一つの有用な戦略になります。

 

NISA口座を活用して投資をしている場合、米国株からの配当には源泉税が10%かかってしまいます。しかし、源泉税がかからないADRを活用すれば、高配当銘柄の長所を最大に活かしてつつ配当再投資戦略を進めることができます。

例えば、イギリスに上場しているBP,やロイヤルダッチ、といった現在配当利回り6%を超える銘柄があります。

 

源泉税がかからない国としては、イギリス、オーストラリア、香港、インド、ブラジルの五カ国なので、この中から長期投資可能な銘柄を探すのがよいです。

ちなみに、シーゲル銘柄として有名なフィリップモリス(PM)も本社がスイスであるため、ほぼ源泉税なし(0.2%)で配当を受け取ることができます。

 

源泉税がかからないADRの中でもおススメ優良銘柄が多いのはイギリス。

エネルギーのBP,ロイヤルダッチ(RDSB)、タバコ銘柄のブリティッシュアメリカンタバコ(BTI)、製薬のグラクソスミス(GSK)、消費財ユニリーバ(UL),金融ではHSBCなどが世界的優良銘柄が名を連ねています。

オーストラリアのウエストパック(WBK)も配当利回りが5.5%を超えており、配当再投資向け銘柄といえます。

イギリスとオーストラリアは株主還元の意識が高いのも安心材料です。

イギリスADR

ティッカー

銘柄(英語)

事業内容

市場

AZN

英国の総合製薬会社

BCS

Barclays
バークレイズ

英国の大手金融グループ

BP

BP
BP

英国に本社を置く石油メジャー

BT

BT Group
BT グループ

英国の通信サービス会社

BTI

British American Tobacco
ブリティッシュ アメリカン タバコ

英国のたばこ企業グループ持株会社

DEO

英国の高級アルコール飲料メーカー

GSK

GlaxoSmithKlein
グラクソ スミス クライン

英国の総合製薬会社最大手

HSBC Holdings
HSBC ホールディングス

ロンドンに本店を置く世界的総合金融グループ

IHG

InterContinental Hotels Group
インターコンチネンタル ホテルズ グループ

イギリスに本社を置くホテル運営会社

MFGP

Micro Focus International
マクロフォーカス インターナショナル

英国でソフトウェアの開発、製造、販売、保守を手掛ける会社

NGG

National Grid
ナショナル グリッド

英国でガスの供給を手がける公益事業会社

PSO

Pearson
ピアソン

教育事業とメディア事業の子会社を傘下に持つ英国の持株会社

PUK

Prudential
プルデンシャル

イギリスに本社を置く保険会社

RBS

Royal Bank of Scotland Group
ロイヤル バンク オブ スコットランド グループ

英国の大手金融グループ

RDSB

Royal Dutch Shell B
ロイヤル ダッチ シェル B

原油の探査、採掘、生産、精製を手掛ける多国籍企業

RIO

Rio Tinto
リオ ティント

英国、豪州を拠点とする国際鉱山会社

SNN

Smith & Nephew
スミス アンド ネヒュー

イギリスの先端医療機器メーカー

UL

Unilever
ユニリーバ

英国の消費者向けブランド品、パッケージ品のメーカー

VOD

Vodafone Group
ボーダフォン グループ

英国の音声・データ通信をはじめとする移動通信サービス会社

オーストラリアADR

ティッカー

銘柄(英語)

事業内容

市場

BHP

BHP Billiton
BHP ビリトン

オーストラリアの国際的総合資源会社

WBK

Westpac Banking
エストパック バンキング

オーストラリアの大手銀行

*SBI証券サイトより

 

おススメ配当再投資向け高配当銘柄をまとめると、(利回り 2017/10/27時点)

<エネルギー>

BP 6.2%

ロイヤルダッチ(RDSB) 6.5%

<金融>

HSBC 4.1%

ウェストパック(WBK)  5.4%

 <製薬>

 グラクソスミスクライン (GSK) 5.4%

<タバコ>

フィリップモリス(PM) 4%

 

といった銘柄が良さそうです。ここで上げた銘柄はJ-REITよりも利回りいいですね。

 

注意点としては、ここで上げたエネルギーや金融などは景気に左右される業種であるため、好みは分かれそうです。例えばエネルギーの2銘柄は、EPS<配当金の状況が続いており、この状況が続くようだと減配リスクがないとは言い切れません。

 

つみたてNISAでは投資信託のみが対象になるため、先日紹介した楽天全米株式インデックスファンドがおススメですが、通常のNISAを選択している人には、今回紹介した個別株をポートフォリオに組み込むのもよいと思います。

 

singaporereit.hatenablog.com

 

 

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